管理契約と保守管理体制をチェックする
分譲マンションの管理組合規約の総則では、目的として「この組合は、このマンションの敷地および建物などの共有物の管理・使用について、各区分所有者の共同の利益を維持し、良好な住環境を保持するために必要な協議および業務を行なうことを目的とする」と記されているのが一般的です。|
これにある「共同の利益」とは、「生活の快適性と資産価値を長期間維持しつづけること」と考えられています。
委託すれば自分は何もする必要がないし、わずらわしい隣人とのつきあいがないからよい」という気持ちがあるようです。
しかし、住戸の内部は個人の所有でも、そのほかはすべて共用・共同社会なので、当然そこには”ルール”(ゴミ出しゃべットの問題など)があります。
「順番で管理組合の役員を務める」などの義務もあります。そのことについても、事前に心しておかないと、入居したあとでトラブルを引き起こす原因になります。
保守管理の仕方には、いくつかの方法があります。
ふつうは、売り主が決めた管理会社の管理組合規定により、すべての業務を管理会社に委託するという形の「総合管理」がとられています。
ほかにも、委託業務の一部を住民が分担して行なう「部分管理」や、管理会社に委託しない「自主管理」がありますが、これらの選択は管理組合を発足させたあとの活動を通して決めていくことになります。
分譲マンションで、駐車場や一階の庭などの「優先権」を分譲会社が特定の人に与えたり、「専用使用権」を分譲したりする場合があります。しかし本来、共用部分はマンション所有者全員の共有財産なので、「利用する権利やそこから得られる利益は、全員に平等に与えられるべき」ものなのです。
つまり、そのような優先権つきのものは”平等の原理”に反するので、将来、トラブルの原因になる恐れがあります。
瑕疵担保と保証の特約をチェックする
マンションを購入すると、売り主から「管理規約」と「管理委託契約書(案)」が手渡され、「管理組合」が発足します。
このとき、「暇庇担保責任」について確かめることが大切です。
これについて、マンションの場合は説明されることが少ないので暖昧にされがちですが、やはり一般の建築と同様にはっきりさせることが大切です。
これは、売り主と建設会社の聞にとり決めがあるはずなので、「個人だと断られでも、管理組合としてなら説明してくれる」はずです。
売主と設計者・施工者の関係をチェック
まず調べたいのが、「設計者と施工者と売り主の関係」です。
ここでは、「設計者が独立していて、売り主側と設計契約が締結されているかどうか」を確認します。
というのは、「設計事務所」の名が記されていても、それが設計・施工を依頼されたゼネコンなどの”下請けの設計事務所”の場合、実際の工事監理は設計事務所で行なわれることがなく、「品質保証の面で不安がある」からです。
また、「施工者や売り主の経営状態」も調べましょう。
マンションの販売は”青田売り”といって、「モデルルームを見て完成前に契約する」のが一般的です。
そのため、途中で工事会社が倒産したりしたら大変です。経営状態についても、契約前に調べるようにしましょう。
工事の途中で倒産した場合には、別の工事会社が引き継いだとしても、”手抜き工事の心配”があります。